Número 9, abril de 1999

Nova Llei de propietat horitzontal.

Llei 8/1999, de 6 d'abril de 1999 (BOE núm. 84)

Principals modificacions:

1.- Obligacions dels propietaris

- En cas de venda d'un habitatge o local, el venedor haurà de manifestar a l'escriptura pública, que es troba al corrent del pagament de les despeses generals de la comunitat o expressar el que degui, aportant certificació de l'estat de deutes emesa pel secretari amb el vist-i-plau del president.

- El propietari que vengui el seu pis o local haurà de comunicar a qui exerceixi les funcions de secretari, el canvi de titularitat. En cas contrari, seguirà responent solidàriament amb el comprador dels deutes que es produeixin amb posterioritat a la venda.

2.- Reclamació de quotes

- S'estableix un nou procediment judicial més àgil.

- Presentada la demanda, el Jutge requerirà el demandat per a què en un termini de 20 dies pagui o al·legui la seva oposició.
- Si el demandat no compareix davant del Tribunal o no s'oposa a la demanda, el jutge dictarà execució i embargarà els seus béns per un valor equivalent al del deute que tingui amb la comunitat.
- Si compareix i s'oposa, el judici seguirà pels seus tràmits legals -judici verbal- però la comunitat podrà sol·licitar l'embargament preventiu dels seus béns.

- Advertència domicili. Possibilitat d'emplaçar al pis o local de propietat, per la qual cosa resulta importantíssim designar un domicili a Espanya si no es viu a la finca.

- Pagament costes. S'imposaran les costes al litigant que hagués vist totalment desestimades les seves pretensions, incloent honoraris d'advocat i de procurador, encara que la seva intervenció no sigui preceptiva, interessos del deute i despeses de la seva notificació notarial.

3.- Fons de reserva

- Es crea l'obligació de constituir un fons de reserva per atendre fonamentalment obres de conservació i de reparació de la finca.

- El fons haurà de constituir-se en el moment d'aprovar-se el pressupost ordinari de la comunitat corresponent a l'exercici immediatament posterior a l'entrada en vigor d'aquesta Llei. (Pressupost any 2000).

- Durant el primer any, el fons de reserva no podrà ser inferior al 2,5% del pressupost ordinari de la comunitat. A partir del segon any, el fons no serà inferior al 5% del pressupost ordinari, i s'hauran de reposar les quantitats gastades a l'inici del següent exercici.

4.- President i secretari de la comunitat

- President: El nomenament, mitjançant elecció, torn rotatiu o sorteig, serà obligatori. El propietari designat sols podrà renunciar al càrrec i sol·licitar el seu relleu judicialment, dins del mes següent al seu nomenament.

- Secretari - administrador: Les funcions del secretari i de l'administrador s'exerciran pel president, excepte que els estatuts o la Junta de propietaris per acord majoritari, disposi el contrari. El càrrec d'administrador i, en el seu cas, el de secretari, podrà ser exercit: per qualsevol propietari, per persones físiques amb qualificació professional suficient i legalment reconeguda o per persones jurídiques, corporacions o organitzacions professionals en la forma establerta a l'ordenament jurídic.

El mandat dels càrrecs és d'un any, excepte acord en contra.

5.- Junta de propietaris

- L'assistència a la Junta serà personal o per representació legal o voluntària. La convocatòria contindrà relació de propietaris que no estiguin al corrent de pagament.

- El propietari que no es trobés al corrent de pagament de tots els deutes amb la comunitat i que no hagués impugnat judicialment o consignat davant del jutge o del notari la suma que deu, no tindrà dret a vot.

- Són impugnables judicialment els acords lesius per a la comunitat en benefici d'un o diversos propietaris, aquells que suposin un greu perjudici per a un propietari que no tingui obligació legal de suportar-lo i els adoptats amb abús de dret, en el termini de tres mesos. Els acords contraris a la Llei o als estatuts, en el termini d'un any.

6.- Acords de la junta de propietaris

- Es requereix la unanimitat només per a la validesa dels acords que impliquin l'aprovació o la modificació del títol constitutiu de propietat o dels estatuts de la comunitat, llevat dels casos que s'indiquen a l'apartat següent.

- Per a l'establiment o per a la supressió de serveis d'interès general, encara que afecti a títol constitutiu o estatuts (ascensor, porteria, consergeria, vigilància o altres serveis comuns d'interès general) o l'arrendament d'elements comuns, sense un ús específic, n'hi haurà prou amb el vot favorable de les tres quintes parts de propietaris que, a la vegada, representin tres quintes parts del total de les quotes de participació.

- La instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés dels serveis de telecomunicació o l'adaptació dels existents, així com les infraestructures necessàries per accedir als subministres energètics col·lectius, podrà ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per un terç dels integrants de la comunitat que a la vegada representi un terç de les quotes de participació.

- Per a la validesa dels altres acords n'hi haurà prou amb el vot de la majoria de propietaris que representin la majoria de quotes de participació.

7.- Activitats molestes

- La nova Llei de Propietat Horitzontal permet actuar contra aquells propietaris o ocupants de pisos o locals que realitzin activitats molestes, perilloses, il·lícites, nocives, que produeixin danys a la finca o no permeses als estatuts. La comunitat tindrà la possibilitat d'instar un procediment judicial en el qual el jutge podrà acordar amb caràcter cautelar el cessament immediat de l'activitat prohibida. Podrà disposar el cessament definitiu de l'activitat, la indemnització de danys i de perjudicis, així com la privació del dret a l'ús de l'habitatge o del local per temps no superior a tres anys.

8. Elements comuns

- Es defineixen com a elements comuns les façanes els revestiments exteriors de terrasses, balcons i finestres, incloent-hi elements de tancament que les conformen i els seus revestiments exteriors, així com les instal·lacions i conduccions, fins a l'entrada de l'espai privatiu de cada pis o local i, en general, qualsevol dels elements materials o jurídics que resultin indivisibles.

De tenir interès per disposar del text íntegre, es pot sol·licitar un exemplar d'aquesta Llei a les oficines de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que serà lliurat gratuïtament als socis.