Número 6, maig de 1998
Nou criteri sobre la retenció dels lloguers de locals de negoci
Al Reial Decret 113/1998, publicat al B.O.E. de 30 de gener, s'establí que els arrendataris que fossin empresaris, professionals o entitats jurídiques, haurien de practicar una retenció del 15 per cent, sobre els lloguers d'immobles urbans.
Així mateix, mitjançant l'Ordre de 5 de febrer de 1998, s'aprovà el model 115 de declaració-document d'ingrés d'aquestes retencions, així com els terminis de presentació del model esmentat.
La novetat d'aquesta obligació, ha suscitat confusió en diversos aspectes, com per exemple, la base sobre la qual s'aplica la retenció, quines places d'aparcament s'hi subjecten, tipus de retenció en cas de subarrendament, o què succeeix si l'arrendatari no ingressa la retenció.
L'objecte d'aquest article és clarificar aquesta nova obligació, un cop que els responsables de l'Agència Tributària, modificant el seu criteri inicial, han emès contestes a consultes formulades des de diverses entitats.
1. Quan és obligatori practicar la retenció
Quan l'arrendatari és un empresari, un professional o una persona jurídica, i destina l'immoble arrendat a la seva activitat empresarial o professional. Un despatx, un local comercial, una plaça d'aparcament o, en general, qualsevol edificació, construcció i instal·lació que sigui utilitzada per a qualsevol activitat empresarial o professional.
S'ha d'aclarir que les places d'aparcament de garatges donades d'alta als epígrafs 751.1, 751.2 i 751.3 de les tarifes de l'I.A.E., no estan subjectes a retenció, ja que la seva activitat no és la de l'arrendament d'immobles urbans, sinó la de guàrdia i custòdia de vehicles en garatges.
2. Quan no és obligatori retenir
a) Als arrendaments d'habitatges.
b) Quan el local no sigui utilitzat per una empresa o un professional, en l'exercici de la seva activitat empresarial o professional.
c) Quan l'arrendador estigui sotmès a l'I.A.E., per l'epígraf 861 de les tarifes i no resulti quota zero. Per a això, l'arrendador haurà d'obtenir de l'Agencia Tributària, un certificat en el qual s'acrediti anualment aquest extrem.
d) Quan una empresa arrendi un habitatge per als seus empleats.
e) Arrendaments financers (leasing).
f) Rendes d'entitats plenament exemptes d'I.R.P.F. o de l'Impost sobre Societats.
g) Quan l'import del lloguer que se satisfà a un mateix arrendador (exclòs l'I.V.A.) no superi la quantitat de 150.000.- pts anuals.
3. Rendes que se sotmeten a retenció
L'Agència Tributària, després de variar el criteri inicial, ha clarificat, que la nova retenció haurà d'aplicar-se sobre la renda en sentit estricte, tal i com es contempla a la Llei d'Arrendaments Urbans, és a dir, no inclourà aquelles despeses que l'arrendador repercuteixi a l'arrendatari com despeses de comunitat, calefacció, I.B.I., etc.
Des de l'Agència Tributària també s'ha determinat el tipus de retenció a la qual estan sotmesos els subarrendaments de locals, indicant que no estan sotmesos a aquesta nova retenció, ja que no es consideren rendiments del capital immobiliari, sinó rendiments del capital mobiliari i per tant subjectes a retenció del 25 per cent, segons l'art. 37 de la Llei 18/1991 de l'I.R.P.F.
Les quantitats retingudes, ho seran a compte de l'I.R.P.F. o de l'Impost sobre Societats.
4. Obligacions de l'arrendatari
a) Practicar una retenció del 15% i ingressar-la mensualment o trimestralment a Hisenda, mitjançant el model 115.
b) Expedir i lliurar a l'arrendador una certificació acreditativa de la retenció efectuada.
c) Presentar a l'Agència Tributària, un resum anual de les retencions practicades.
Aquesta és una nova retenció, que en definitiva no suposa diferències rellevants respecte de la resta de retencions que s'apliquen als rendiments de capital mobiliari (interessos bancaris) o rendes del treball.
Els arrendataris passaran a formar part del grup de retenidors, obligats per les diferents lleis, a practicar la corresponent retenció i a emetre el corresponent certificat. Si l'arrendatari no acompleix les seves obligacions i no ingressa la retenció es considera una infracció greu, a la qual és aplicable una sanció, que oscil·la entre el 75% i el 150% del que no ha ingressat.
Si a més l'arrendatari no acompleix les seves obligacions formals i no emet el corresponent certificat de retencions, cometrà una infracció simple amb multes que oscil·len de 1.000.- pts a 150.000.- pts, en funció de les dades no declarades.
A l'hora de formalitzar la declaració de la Renda o de l'Impost sobre Societats, les quantitats retingudes, es consideraran com a quantitats pagades a compte, pels arrendadors, dels impostos referenciats.