INFORME DE LA CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE BARCELONA SOBRE RESULTATS DURANT EL QUART TRIMESTRE DE 2004 SOBRE EL MERCAT DE LLOGUERS DE LA CIUTAT DE BARCELONA

 

 

VOLUM DE MERCAT: ALTES I BAIXES

Durant el quart trimestre de 2004, s’han registrat 6.228 nous contractes de lloguer d’habitatges a la ciutat de Barcelona, amb la qual cosa el nombre d’altes acumulades durant l’any 2004 sumen un total de 22.633 nous contractes.

 

En nombre de contractes, el primer semestre ha concentrat la major part de contractes de lloguer. En termes relatius, és a dir, comparant un període amb el corresponent de l’any anterior, el creixement de la contractació del primer semestre han estat menor que el del segon semestre i això és degut a que el tercer trimestre de l’any 2003 no va aportar cap creixement i ara la diferència s’amplifica.

 

Pel que fa a les baixes de contractes, el quart trimestre de 2004 registra 4.564 devolucions de fiances i l’acumulat de baixes durant l’any 2004 és de 16.279 devolucions.

 

Constitucions i devolucions de fiances durant 2004

 

I trim

II trim

III trim

IV trim

Total

Altes

5.209

5.701

5.495

6.228

22.633

Baixes

3.838

3.900

3.977

4.564

16.279

Saldo

1.371

1.801

1.518

1.664

6.354

 

 

El saldo entre altes i baixes del quart trimestre és de 1.664 unitats que equival a l’increment de l’estoc d’habitatges de lloguer. El saldo acumulat durant l’any 2004 és de 6.354 contractes, xifra un 42% superior als 4.487 contractes de l’any 2003.

 

Si la contractació de l’any 2004 ha incrementat un 11 % i el saldo ha augmentat un 42%, això significa que la rotació del mercat de lloguer ha disminuït. Durant l’any 2002, un 75% de les altes era mercat en rotació i no incrementava l’estoc. Durant l’any 2003, aquell percentatge es situava en el 78% i durant el 2004 baixa al 72%.

 

La vinculació de cada habitatge a una parcel·la ens permet conèixer la implantació del mercat de lloguers a nivell de districtes i barris de la ciutat, operació que ha resultat exitosa en el 88 % dels casos. Aquest creuament limita la mida de la mostra del quart trimestre a 5.469 referències.

 

 

TRIMESTRE

TOTAL

DISTRICTE

I

II

III

IV

 

1 Ciutat Vella

490

614

460

594

2158

2 L'Eixample

1.235

1.208

1.279

1362

5084

3 Sants-Montjuïc

526

530

521

614

2191

4 Les Corts

138

167

204

213

722

5 Sarrià-Sant Gervasi

455

487

498

508

1948

6 Gràcia

496

554

490

587

2127

7 Horta-Guinardó

370

413

365

428

1576

8 Nou Barris

238

288

246

329

1101

9 Sant Andreu

301

315

308

321

1245

10 Sant Martí

436

441

452

513

1842

Total Barcelona

4.685

5.017

4.823

5.469

19.994

 

La implantació del mercat de lloguer per districtes presenta magnituds ben diferents. L’Eixample representa la quarta part de la contractació de lloguers de Barcelona i Sants-Montjuïc, Ciutat Vella i Gràcia son els següents mercats amb un pes al voltant de l’11%. Aquest pes relatiu dels districtes s’ha mantingut estable durant el quart trimestre de 2004 i en el conjunt de l’any.

 

Comparant la quota de mercat del quart trimestre de 2004 amb la corresponent al 2003, el guany més significatiu el protagonitza Sants-Montjuïc (25,5%), seguit de Sant Martí (20,4%) i Les Corts (19,7%). La resta de districtes es mantenen per sota del creixement mitjà de la ciutat (9,9%). Cap districte registra pèrdues en el volum de contractació.

 

Si en comptes d’observar les anteriors variacions conjunturals (quart trimestre) prenem els resultats acumulats del 2004, la variació interanual de la contractació a nivell de Barcelona es situa en el 28,6% a Sants-Montjuïc seguit de Sant Martí (27,0%) i Ciutat Vella (23,9%). El districte que menys creix és Sarrià-Sant Gervasi amb un 14,18%.

 

Així doncs, el fet més novedós del 2004 és l’empenta del mercat de lloguer a Sants-Montjuïc i ja de manera més general, s’aprecia cert increment en la contractació de lloguers.

 

 

EL LLOGUER CONTRACTUAL

Durant el quart trimestre de 2004, el lloguer mitjà contractat a Barcelona ha estat de 723,18 €, xifra un 6,59% superior als 678,47 € del quart trimestre de l’any anterior.

 

El 2004 presenta un perfil netament inflacionista ja que els resultats acumulats de l’any presentan una variació interanual del 9,45%. També cal recordar que l’any 2003 es va tancar amb un creixement dels lloguers del 10,45%. Per tant, situació inflacionista però que va perdent força al llarg dels trimestres: 14,70% el primer trimestre, 8,75% el segon, 10,06% el tercer i 6,59% aquest darrer trimestre.

 

També s’ha de dir que durant l’any 2004, les tensions de preus reals han estat força menors que al 2003. Aleshores davant d’un increment del 10,45% registràvem un IPC del  2,6% mentre que ara tanquem l’any amb un 9,45% i un IPC del 3,2%.

 

Tot i la tendència a la calma, el mercat es manté molt desajustat entre oferta i demanda que s’expressa amb la pressió de preus a l’alça.

 

 

TRIMESTRE

TOTAL

DISTRICTE

I

II

III

IV

 

1  Ciutat Vella

608,50

523,95

578,29

629,58

583,81

2 L'Eixample

748,85

742,58

778,74

801,85

769,08

3 Sants-Montjuïc

594,53

593,36

649,54

624,26

615,66

4 Les Corts

792,07

805,07

871,38

894,46

847,69

5 Sarrià-Sant Gervasi

929,03

951,29

954,53

964,19

950,28

6 Gràcia

594,03

656,57

690,52

672,92

654,32

7 Horta-Guinardó

576,00

592,94

599,10

638,78

602,84

8 Nou Barris

559,77

537,26

625,01

600,46

580,62

9 Sant Andreu

582,95

645,33

613,89

597,76

610,21

10 Sant Martí

648,29

651,78

730,26

716,46

688,22

Total Barcelona

675,95

674,71

722,27

723,18

699,73

 

L’evolució interanual dels preus del quart trimestre ha estat de signe positiu a tots els districtes, fet que s’ha anat repetint durant els anteriors trimestres.

 

Del més moderat als més inflacionistes: Horta-Guinardó amb una variació del 6,5 és el “menys” inflacionista. Els més inflacionistes han estat Sant Andreu (17,3%) seguit de Sants-Montjuïc (14,2%) i Sant Martí (13,4%). Per tant, un comportament molt generalitzat d’alça de preus tot i que durant els anteriors trimestres les alces màximes han estat més notables que les del quart trimestre.

 

 En general, els resultats de 2004 posen de relleu que els districtes amb preus més elevats (Sarrià-Sant Gervasi i Les Corts) no han estat precisament els districtes més inflacionistes. En canvi, els districtes amb preus de lloguer per sota de la mitjana de Barcelona, com Sant Andreu, Sants-Montjuïc i Sant Martí, han registrat els màxims increments de preus.

 

Paulatinament, la ciutat sembla uniformitzar preus amb independència de les característiques, situació, confort o serveis dels habitatges. L’atractiu de Barcelona i el pes de la demanda s’imposen als factors qualitatius del producte.

 

 

LA SUPERFÍCIE DELS HABITATGES

La vinculació dels habitatges, no ja a una parcel·la sinó a un immoble, limita la mida de la mostra del quart trimestre a 4.128 registres. Aquest és un creuament necessari per poder incorporar la superfície dels habitatges i conèixer el lloguer per metre quadrat.

 

 

 

TRIMESTRE

TOTAL

 

DISTRICTE

I

II

III

IV

 

1 Ciutat Vella

68

67

67

71

68

 

2 L'Eixample

81

82

81

79

81

 

3 Sants-Montjuïc

60

61

62

60

61

 

4 Les Corts

78

77

72

76

75

 

5 Sarrià-Sant Gervasi

95

88

86

86

88

 

6 Gràcia

64

66

65

64

65

 

7 Horta-Guinardó

64

62

63

65

64

 

8 Nou Barris

64

62

62

63

62

 

9 Sant Andreu

69

69

68

65

68

 

10 Sant Martí

64

66

65

65

65

 

Total Barcelona

72

72

72

71

72

 

 

Durant el quart trimestre de 2004, la superfície mitjana dels habitatges llogats de nou ha estat de 71 m2, un resultat lleugerament per sota dels 72 m2 que s’han repetit durant els tres primers trimestres.

 

Els resultats trimestrals i els acumulats del 2004 no presenten a cap districte variacions significatives respecte l’any anterior. Tant sols destacar l’increment de la superfície mitjana a Horta-Guinardó durant el quart trimestre i Les Corts en el global de l’any.

 

Sarrià-Sant Gervasi i L’Eixample seguits de Les Corts, són els districtes amb una superfície mitjana superior a la de la ciutat. La resta de districtes oferten superfícies menors. Sants-Montjuïc és el districte amb la superfície mitjana d’habitatge més petita (61 m2) i això permet creixements més intensos de preus.

 

 

EL LLOGUER PER M2

Durant el quart trimestre de 2004, el lloguer per metre quadrat s’ha situat a 10,91€/m2, un 7,68% per sobre dels 10,14 €/m2 del quart trimestre de l’any anterior.

 

Lloguer per metre quadrat

 

TRIMESTRE

TOTAL

DISTRICTE

I

II

III

IV

 

1  Ciutat Vella

10,57

10,56

10,60

10,40

10,53

2 L'Eixample

9,91

10,05

10,35

10,56

10,23

3 Sants-Montjuïc

10,52

10,06

11,27

11,24

10,79

4 Les Corts

11,24

10,80

12,30

12,93

11,94

5 Sarrià-Sant Gervasi

10,84

11,80

11,63

12,90

11,84

6 Gràcia

10,22

10,73

11,67

11,21

10,96

7 Horta-Guinardó

9,20

10,70

9,75

9,93

9,91

8 Nou Barris

9,33

9,06

10,73

9,75

9,71

9 Sant Andreu

8,86

9,55

9,92

9,65

9,49

10 Sant Martí

10,20

10,28

10,96

11,15

10,67

Total Barcelona

10,07

10,36

10,83

10,91

10,55

 

A nivell de l’any 2004, el lloguer per metre quadrat s’ha situat a 10,55 €/m2 que representa un creixement del 10,39% sobre els 9,56 €/m2 de l’any anterior.

 

Anteriorment hem constatat que els districtes amb lloguer superior a la mitjana de la ciutat eren Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts i L’Eixample. Ara veiem que L’Eixample es despenja del grup de districtes més cars i, per contra, districtes com Sants-Montjuïc se situen per sobre de l’Eixample. Les superiors superfícies dels pisos de L’Eixample expliquen el comportament d’aquest districte. Per contra, la reducció de superfícies que trobem a Sants-Montjuïc no genera una reducció proporcional en el lloguer ja que la necessitat de sostre és independent de la superfície de l’habitatge. En conseqüència, la pressió de la demanda sobre els espais reduïts augmenta de manera més intensa quan els preus del mercat més creixen.

 

La variació percentual interanual del llo