INFORME DE LA CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE BARCELONA SOBRE RESULTATS DURANT EL PRIMER TRIMESTRE DE 2005 SOBRE EL MERCAT DE LLOGUERS DE LA CIUTAT DE BARCELONA
Durant el primer
trimestre de l’any 2005, el nombre de contractes de lloguer d’habitatge
registrats per l’INCASÒL i ubicats a la ciutat de Barcelona és de 5.570
unitats. Això significa que, en relació al mateix trimestre de l’any anterior,
el volum de contractació ha augmentat a raó d’un 7%.
Per la seva banda,
durant el primer trimestre d’enguany, les cancel·lacions o baixes de contractes
de lloguer sumen un total de 3.930 contractes, una xifra inferior a les altes.
La diferència, 1.640 contractes, constitueix l’increment de l’estoc de parc de
lloguer durant el trimestre.
Aquesta afirmació
no significa que el percentatge de llars ocupades en règim de lloguer augmenti,
ja que el volum de noves llars en règim de propietat augmenta per sobre del que
ho fa el lloguer. Ens trobem per tant en una dinàmica de mercat en la que
l’expansió del parc residencial cada cop s’escora més cap a la propietat en
detriment del lloguer.
La
vinculació de cada habitatge a un districte ens permet conèixer trimestralment
la implantació del mercat de lloguers a nivell de districtes i barris de la
ciutat, operació que ha resultat exitosa en el 86% dels registres del primer
trimestre.
|
|
TRIMESTRE |
|
DISTRICTE |
I |
|
1 Ciutat Vella |
512 |
|
2 L'Eixample |
1.172 |
|
3 Sants-Montjuïc |
534 |
|
4 Les Corts |
173 |
|
5 Sarrià-Sant Gervasi |
486 |
|
6 Gràcia |
503 |
|
7 Horta-Guinardó |
404 |
|
8 Nou Barris |
276 |
|
9 Sant Andreu |
296 |
|
10 Sant Martí |
450 |
|
Total Barcelona |
4.806 |
Si analitzem la
distribució per districtes de les fiances constituïdes durant el primer
trimestre i la comparem amb la quota de mercat del primer trimestre de l’any
2004, s’observa que l’Eixample, amb el 24,39% del mercat de Barcelona, perd pes
respecte ara fa un any. Per contra, Les Corts, Horta-Guinardó i Nou Barris han augmentat la quota
assolint el 3,60%, el 8,41% i el 5,74% respectivament del mercat de Barcelona.
Durant el primer
trimestre del 2005, el lloguer mitjà dels contractes registrats a Barcelona
s’ha situat en 726,79 €. La variació interanyal de preus ha estat del 7,52%,
variació de preus que tot i ser clarament inflacionista se situa a la meitat de
la inflació de preus d’ara fa un any quan es va assolir el màxim del 14,70%. És
doncs una bona notícia que el mercat de lloguer d’habitatge a Barcelona
abandoni taxes d’inflació de dos dígits però cal apostar per un mercat en
expansió i amb menys tensió de preus.
Tots els districtes
de la ciutat han incrementat preus llevat de Ciutat Vella que perd un 1,46%
respecte ara fa un any. Es tracta però d’un fet excepcional derivat que ara fa
un any Ciutat Vella va registrar un increment de preus del 30,74%. Seria normal
doncs que després d’una punta vingui un retorn a posicions més normals.
Els districtes més
inflacionistes durant el primer trimestre de 2005 han estat Gràcia i Les Corts
amb increments del 17,48% i 13,89% respectivament.
Per últim, destacar el comportament de Sant Andreu i Sant Martí que registren variacions moderades de preus del 3,67% i 5,12% respectivament, més en consonància amb l’evolució del 3,4% de l’IPC.
Sarrià-Sant Gervasi
és el districte més car de Barcelona amb un lloguer mitjà de 943,78 € en front
als 588, 44 € de Nou Barris. La relació entre el lloguer del districte més car
i més barat a Barcelona ha baixat a 1,60 quan ara fa un any la relació era 1,66
i en fa dos 1,80. Sembla doncs ratificar-se la tendència que venim apuntant
durant els darrers anys: els preus tendeixen a uniformar-se amb independència
de les característiques de l’habitatge i del seu entorn.
|
|
TRIMESTRE |
|
DISTRICTE |
I |
|
1 Ciutat Vella |
599,63 |
|
2 L'Eixample |
828,13 |
|
3 Sants-Montjuïc |
640,06 |
|
4 Les Corts |
902,05 |
|
5 Sarrià-Sant Gervasi |
943,78 |
|
6 Gràcia |
697,88 |
|
7 Horta-Guinardó |
630,76 |
|
8 Nou Barris |
588,44 |
|
9 Sant Andreu |
604,33 |
|
10 Sant Martí |
692,67 |
|
Total Barcelona |
726,79 |
La
vinculació dels habitatges, no ja a un districte sinó a un immoble, limita
l’amplitud de la mostra del primer trimestre a 3.718 registres.
Aquest
és un creuament necessari per poder incorporar la superfície dels habitatges,
conèixer el lloguer per metre quadrat i el règim de propietat.
El
més destacable és l’estabilitat de la superfície mitjana dels habitatges cedits
en arrendament ja que la variació interanual és del 0,14%. Gràcia és on hi ha
major increment amb un 8,18% i Ciutat Vella amb un màxim decrement de –6,22%.
|
|
TRIMESTRE |
|
DISTRICTE |
I |
|
1 Ciutat Vella |
64 |
|
2 L'Eixample |
82 |
|
3 Sants-Montjuïc |
59 |
|
4 Les Corts |
77 |
|
5 Sarrià-Sant Gervasi |
90 |
|
6 Gràcia |
69 |
|
7 Horta-Guinardó |
64 |
|
8 Nou Barris |
62 |
|
9 Sant Andreu |
68 |
|
10 Sant Martí |
68 |
|
Total Barcelona |
72 |
EL LLOGUER PER M2
Durant el primer
trimestre del 2005, el lloguer per metre quadrat s’ha situat a 10,86€/m2
amb un augment del 7,83% sobre els 10,07 €/m2 del primer trimestre
de 2004. En un any, la inflació del lloguer per metre quadrat ha passat del
12,62% a l’actual 7,83%.
|
|
TRIMESTRE |
|
DISTRICTE |
I |
|
1 Ciutat Vella |
11,53 |
|
2 L'Eixample |
10,83 |
|
3 Sants-Montjuïc |
11,15 |
|
4 Les Corts |
12,09 |
|
5 Sarrià-Sant Gervasi |
11,57 |
|
6 Gràcia |
10,82 |
|
7 Horta-Guinardó |
10,57 |
|
8 Nou Barris |
9,75 |
|
9 Sant Andreu |
9,30 |
|
10 Sant Martí |
10,64 |
|
Total Barcelona |
10,86 |
De tota manera, el resultat
manté un fort component inflacionista si tenim present que l’IPC ha variat un
3,4%.
El ventall de €/m2
a nivell de districtes és menys
dispers que el ventall de rendes en valors absoluts. A nivell del primer
trimestre constatàvem que la relació entre el lloguer del districte més car i
el més barat era 1,60 mentre que ara la relació queda reduïda a 1,30.
L’increment
interanyal del lloguer per m2 presenta un comportament per
districtes molt diferenciat. Horta-Guinardó encapçala els
increments de preus amb una variació del 14,85% però no podem oblidar que just
ara fa un any, aquest mateix districte era el que registrava el menor increment
amb un 1,96%.
D’altra banda
l’increment màxim del 14,85 % d’enguany contrasta amb el 25,68% que va
registrar Ciutat Vella durant el primer trimestre de 2004. Aquests valors també
indiquen la rebaixa en la tensió de preus del mercat de lloguer.
El menys
inflacionista durant el primer trimestre d’enguany és Sant Martí amb un
increment del 4,38%.
El lloguer per m2
constitueix un indicador del rendiment brut d’un habitatge cedit en
arrendament. Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi, Ciutat Vella, i Sants-Montjuïc,
són per aquest ordre els districtes amb un rendiment econòmic superior al de la
mitjana de la ciutat. Aquesta selecció de districtes és molt similar a la que
registràvem ara fa un any.
Per contra, Nou
Barris i Sant Andreu són els mercats que practiquen preus per metre quadrat més
clarament per sota de la mitjana de la ciutat.
Els nous contractes de lloguer registrats durant el primer trimestre poden anar referits a habitatges en règim de propietat vertical o horitzontal.
Durant el primer
trimestre de 2005 la propietat horitzontal ha aportat el 55% dels contractes
registrats a la ciutat. Pertany doncs al passat l’escenari en el que la
propietat vertical era el principal proveïdor d’habitatge de lloguer. La
penalització fiscal que ha sofert la propietat vertical fins l’any 2002 no és
aliena a l’abandó d’aquest mercat i als guanys de quota de la propietat
horitzontal.
La forta inflació
dels darrers anys no és aliena al canvi de perfil dels agents ofertants
d’habitatge de lloguer, ja que el nivell de preus d’ambdós operadors és prou
diferent. Mentre la propietat horitzontal ha ofertat a una mitjana de 798,14 €, la propietat vertical ho ha fet a
634,31 €.
Aquesta diferència
de preus en valors absoluts ha estat donant però, recentment, més marge
d’increment de preus a la propietat vertical que a la propietat horitzontal. No
obstant, durant el primer trimestre de 2005, aquest comportament fa un punt i
apart ja que la propietat horitzontal ha incrementat preus un 7,35% mentre que
la propietat vertical ho ha fet un 8,41% respecte al mateix trimestre de l’any
anterior.
|
|
Propietat vertical |
Propietat horitzontal |
||
|
Contractes |
1.687 |
2.031 |
|
|
|
Lloguer |
634,31 |
798,14 |
|
|
|
Superfície |
73 |
71 |
|
|
|
Lloguer/m2 |
9,49 |
12,00 |
|
|
A continuació s’acompanya
un quadre amb els paràmetres analitzats amb resultats desagregats a nivell dels
districtes i barris de Barcelona.
|
Districte Barri |
I Trimestre 2005 |
||
|
|
Renda mitja |
m2 |
Renda/m2 |
|
1. Ciutat Vella |
599,63 |
64 |
11,53 |
|
1.1 Barceloneta |
546,90 |
37 |
16,43 |
|
1.2 Parc |
603,36 |
71 |
11,52 |
|
1.3 Gòtic |
667,50 |
84 |
9,54 |
|
1.4 Raval |
579,89 |
59 |
10,89 |
|
2. L’Eixample |
828,13 |
82 |
10,83 |
|
2.1 Sant Antoni |
819,25 |
80 |
10,44 |
|
2.2 Esquerra Eixample |
830,04 |
78 |
11,13 |
|
2.3 Dreta Eixample |
997,66 |
102 |
11,55 |
|
2.4 Estació Nord |
713,31 |
79 |
9,42 |
|
2.5 Sagrada Família |
714,43 |
75 |
10,80 |
|
3. Sants-Montjuïc |
640,06 |
59 |
11,15 |
|
3.1 Poble Sec |
594,78 |
56 |
11,52 |
|
3.2 Montjuïc |
635,08 |
48 |
13,83 |
|
3.3 Zona Franca-Port |
599,23 |
74 |
8,11 |
|
3.4 Font de la
Guatlla |
551,84 |
61 |
10,47 |
|
3.5
Bordeta-Hostafrancs |
691,77 |
64 |
8,78 |
|
3.6 Sants |
671,24 |
60 |
11,56 |
|
4. Les Corts |
902,05 |
77 |
12,09 |
|
4.1 Les Corts |
847,72 |
73 |
11,92 |
|
4.2 Pedralbes |
1.342,37 |
102 |
13,21 |
|
5. Sarrià-Sant Gervasi |
943,78 |
90 |
11,57 |
|
5.1 Sant Gervasi |
913,82 |
91 |
11,26 |
|
5.2 Sarrià |
1.079,75 |
86 |
13,03 |
|
5.3 Les Planes |
773,40 |
113 |
5,31 |
|
6. Gràcia |
697,88 |
69 |
10,82 |
|
6.1 Gràcia |
691,38 |
69 |
10,75 |
|
6.2 Vallcarca |
729,41 | ||